Umowa dożywocia — mieszkanie w zamian za opiekę

Niniejsza sytuacja jest najczęściej spotykana u osób starszych, które w zamian za opiekę decyduję się oddać nieruchomość, której są właścicielami w czyjeś ręce. Najczęściej liczą na rodzinę, ale zdarzają się również takie sytuacje, kiedy osoby w podeszłym wieku —dodatkowo schorowane — postanawiają oddać dorobek całego życia w obce ręce. Liczą tylko na jedno — na okazanie im opieki i troski, a w zamian niekiedy otrzymują zupełnie coś innego. Kieruje nimi to, że będą mieć zapewnioną pomoc osoby trzeciej w sytuacji braku w pobliżu członków rodziny, mogących ją sprawować.

Na czym polega umowa o dożywocie? To rodzaj umowy cywilnoprawnej w art. 908-916 Kodeksu cywilnego. Zawierając taką umowę, właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę. Nabywca w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub bliskiej mu osobie dożywotnie utrzymanie i opiekę. Powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym — tak rozumiana jest rola nabywcy w świetle prawa. Widoczna jest tu zatem funkcja alimentacyjna i losowy charakter tej umowy. Ważne: zbywcą może być tylko osoba fizyczna — ma to związek, z tym że tylko do niej odnoszą się postanowienia o dożywotnim utrzymaniu i stosunku bliskości. Natomiast nabywcą nieruchomości może zostać każdy.

Do zawarcia takiej umowy w świetle prawa cywilnego może dojść tylko za pomocą aktu notarialnego. Bez niego sam akt oddania nieruchomości będzie po prostu nieważny.

Co ciekawe, najczęściej takie umowy są zawierane obecnie na obszarach wiejskich, a ma to związek z przekazaniem gospodarstwa rolnego — kiedy przechodzi ono z ojca, na syna. Bardzo często umowa dożywotnia, jest zawierana w celu zapobiegawczym — służy jako środek ochronny przed obowiązkiem zapłaty zachowku (uprawnienie do udziału w majątku po zmarłym krewnym. — przyp. red.) od nieruchomości przekazanej na podstawie umowy darowizny.

Ważne jest to, iż przedmiotem takiej umowy nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu — przy zawieraniu umowy dożywocia można jednak zawrzeć tzw. umowę przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w zamian za opiekę. Umowa ta nie jest jednak dożywotnia. Mówi o tym wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2014 roku sygn. akt V CSK 653/13 (dla spraw przedstawionych ze skargą kasacyjną — przyp. red.), który przyjął, że „można w zamian za utrzymanie do końca życia oddać innej osobie nie tylko własność nieruchomości, ale też inne prawa lub rzeczy. Ale wtedy takiej umowy nie należy nazywać dożywociem”. Najlepszym wyjściem w takich sytuacjach jest wcześniejsze przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu. Wskazane jest również w takim przypadku zawarcie zobowiązania nabywcy do niezbywania prawa do lokalu, do określonego terminu, np. do chwili śmierci zbywcy. Jest to jednak zobowiązanie obowiązujące pomiędzy stronami umowy, a jego niewykonanie może skutkować co najwyżej tylko otrzymaniem odszkodowania. 

Zalecane jest także uprzednie przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w odrębną własność lokalu. Wynika to z tego, że przy zawieraniu umowy przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za opiekę, ograniczona jest ochrona praw osoby dożywotnika. W efekcie osoba, która jest zobowiązana do opieki — może zbyć (sprzedać, oddać — przyp. red.) lokal, a kupująca osoba nie przejmuje obowiązków wynikających ze stosunku opieki.

Wracając do tematu samej umowy dożywocia, dopuszczalna jest zmiana treści stosunku, a także zakończenie i rozwiązanie umowy. W przypadku zmiany treści jest to możliwe, kiedy między stronami powstaje sytuacja bez wyjścia, np. są ze sobą poważnie skłóceni właściciel i nabywca. Wtedy dokonuje się zamiany wszystkich lub niektórych uprawnień, jakie związane są z prawem dożywocia na dożywotnią rentę, która odpowiada wartości uprawnień. Z roszczeniem zamiany umowy dożywocia na rentę może wystąpić każda ze stron, tj. nabywca nieruchomości, dożywotnik będący zbywcą nieruchomości, a także jego osoba bliska, jeżeli to na jej rzecz zostało zastrzeżone dożywocie. Renta określona w wyżej wskazanym przepisie może przyjąć, postać świadczenia pieniężnego, jak również świadczenia rzeczy oznaczonych co do gatunku. Zamianie na rentę mogą podlegać wszystkie uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia lub tylko ich część. Zakres zmiany powinien zostać określony w pozwie przez powoda. Sąd w tym obszarze, jest związany żądaniem strony powodowej. Liczba oraz rodzaj uprawnień podlegających zamianie na rentę będą miały – z przyczyn oczywistych – wpływ na wysokość orzeczonej renty.

W przypadku zakończenia i rozwiązania umowy dożywocia jest ono niezbywalne oraz nie podlega dziedziczeniu. Wygasa w momencie śmierci dożywotnika. Jeśli natomiast zostało ustanowione na rzecz kilku osób, ulega odpowiedniemu uszczupleniu w razie śmierci jednej   z nich — tak mówi art. 911 Kodeksu cywilnego.

Są też wyjątkowe sytuacje, kiedy taka umowa może zostać rozwiązana, ale odbywa się to tylko i wyłącznie na drodze postępowania sądowego. W tym celu muszą być spełnione 3 warunki:

• wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron dalszego pozostawania ze sobą w bezpośredniej ze styczności;
• z żądaniem rozwiązania umowy o dożywocie musi wystąpić osoba zobowiązana z tytułu dożywocia lub dożywotnik będący zbywcą nieruchomości;
• jeśli sąd uwzględni żądanie rozwiązania umowy o dożywocie, to prawo dożywocia wygasa i prawo własności nieruchomości przechodzi z powrotem na dożywotnika.

Można też żądać uznania zawarcia takiej umowy za bezskuteczną, ale dopiero po upływie 5 lat od daty, kiedy została zawarta. Dodatkowo osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek zawarcia tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Taki rodzaj uprawnienia przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia swoich wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy.

Zawierając umowę dożywocia, warto wcześniej porozmawiać ze swoimi bliskimi oraz skonsultować się z osobami, które na co dzień prowadzą takie sprawy: adwokaci, osoby pracujące w kancelariach notarialnych, radcy prawni. Warto też wcześniej dokładnie sprawdzić w świetle prawa osobę, której nie znamy, a której chcemy powierzyć nie tylko nasz dorobek, ale i życie. Dzięki temu unikniemy niepotrzebnych spięć oraz kłopotów w momencie, w którym nasi nabywcy okażą się oszustami i pozbawią nas dachu nad głową. Wtedy odzyskanie majątku drogą prawną będzie nie tylko bardzo trudne, ale i czasami niemożliwe.

Treści zamieszczone na blogu ImmoBooking mają charakter wyłącznie informacyjny lub reklamowy i nie stanowią porady  prawnej, inwestycyjnej lub podatkowej. Informacje zawarte na blogu mogą nie uwzględniać wszystkich aspektów istotnych dla danego zagadnienia oraz mogą wyrażać indywidualną opinię właściciela serwisu. Jednocześnie informujemy, że materiały zamieszczone w serwisie stanowią utwory w rozumieniu przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.