Nadpłata kredytu hipotecznego – jak działa i czy się opłaca?

Jakiś czas temu przeglądając media społecznościowe, natrafiłem na bardzo ciekawe pytanie skierowane do specjalistów: „Czy nadpłacenie kredytu hipotecznego ma teraz sens? Towarzyszy mi obawa, że w przypadku wojny w Polsce moje mieszkanie może zniknąć z map. Co się dzieje z kredytem w takiej sytuacji?”. W związku z pojawieniem się takiego pytania warto poruszyć też inne kwestie związane z zagadnieniem kredytu hipotecznego. I o tym właśnie będzie ten tekst.

Samo pojęcie „kredyt hipoteczny” można wytłumaczyć, iż jest to kredyt udzielany przez bank (najczęściej w przypadku zakupu domu czy mieszkania), na bardzo długi okres czasowy — kilkadziesiąt lat. Charakterystycznym elementem kredytu jest tzw. hipoteka — jest to zabezpieczenie kredytu w postaci mieszkania, domu, samochodu. Dajemy coś „pod zastaw”, by otrzymać kredyt. Decydując się na taki kredyt, warto pamiętać o tym, by prowadzić kalendarz spłaty rat. Będziemy mieli wtedy całkowita pewność, że nie zalegamy ze spłatą zaciągniętego przez nas kredytu.

Z kolei „nadpłata kredytu hipotecznego” to nic innego, jak częściowa wcześniejsza spłata pożyczonej kwoty. W tym momencie kredytobiorca zwraca do banku część kwoty, a skutkiem tego jest zmniejszenie się jego długu. Automatycznie zmniejszają się też odsetki od kredytu — ze względu na to, że została zmniejszona kwota do spłaty, oraz mniej rat. Obniżenie wartości kapitału, jaki pozostał nam do spłaty, to jednak nie wszystko. Nadpłata kredytu hipotecznego niesie ze sobą redukcję kosztów obsługi zobowiązania: bank jest zobligowany do anulowania nam odsetek za okres, o który skrócono spłatę kredytu oraz proporcjonalną wartość prowizji. Decyzja o nadpłacie kredytu hipotecznego zależy w pełni od nas — niewymagana jest do tego zgoda banku, w którym braliśmy kredyt.

Warto jednak skonsultować z bankiem i specjalistami, którzy w nim pracują chęć nadpłaty większych sum naszego kredytu.  Może to mieć duży wpływ na dalszy program spłaty zobowiązania, na co zwraca uwagę wielu ekspertów z zakresu prawa bankowego. Co więcej, przekonują oni, że znacznie lepsze efekty od nadpłaty przez nas kredytu hipotecznego, przynosi oszczędzanie przeznaczanych na nią środków. Warto pamiętać także o tym, iż w dowolnym momencie obowiązywania umowy kredytowej, mamy możliwość poprosić o przeprowadzenie ponownej symulacji naszej dalszej spłaty kredytu. Taką symulację przeprowadzi bank, w którym mamy zawarty kredyt, w związku z tym należy się udać do jego najbliższego oddziału.

W przypadku, kiedy jesteśmy zmuszeni do spłaty innych zobowiązań finansowych typu: podatki, kredyty tzw. „chwilówki, czy nawet zalegamy z zapłatą osobie fizycznej, należy te sprawy jak najszybciej uregulować. Dlaczego? Jedynie zobowiązania zabezpieczone hipoteką są najtańsze – oprocentowanie kredytu hipotecznego jest o kilka procent niższe niż kredytu gotówkowego, o pożyczkach poza bankiem i u osób fizycznych nie wspominając.  

Pojawia się też tutaj kwestia formalna — kredyt hipoteczny i wszelkie kwestie z nim związane są skrupulatnie i rzetelnie udokumentowane. W przypadku „chwilówki” ludzie często zawierają takie umowy telefonicznie, nie wiedząc, jakie niesie to ze sobą konsekwencje, których skutki mogą stać się po prostu nieodwracalne.

Oczywiście, kredyt hipoteczny jest tym bardziej opłacalny, im niższe są stopy procentowe. Nie wolno też czekać ze wzięciem takiego kredytu kiedy mamy do czynienia z sytuacją, iż stopy procentowe gwałtownie wzrastają, a wraz z nimi całkowity koszt kredytu.

Wiadomo, że są zwolennicy płacenia regularnych rat kredytu hipotecznego, jak i osoby, które preferują nadpłaty rat kredytowych. Niezależnie od tego, jaki wariant wybieramy, warto zastanowić się nad 3 najważniejszymi rzeczami:

1. Poduszka bezpieczeństwa — w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem należy pamiętać, że w każdej chwili może się ono zmienić, co automatycznie podniesie nam wysokość rat do zapłacenia. 
2. Oszczędności na przyszłość — w czasie spłaty kredytu warto rozważyć dwie opcje, jeśli dysponujemy wolnymi środkami: albo dostępne pieniądze odkładamy w ramach lokaty, albo wpłacamy je jako nadpłatę kredytu hipotecznego. Warto taką decyzję dokładnie przemyśleć i zanalizować pod każdym kątem.
3. Opłacalność nadpłaty kredytu hipotecznego — w ciągu pierwszych trzech lat obowiązywania umowy kredytowej w części banków obowiązuje prowizja za nadpłatę (ta może wynosić maksymalnie do 3% kwoty zobowiązania). Nadpłata na pewno obniży opłacalność całej operacji.

Odpowiadając na pytania, które padły na początku artykułu dot. ewentualnego wybuchu wojny — jest to o tyle trudna sytuacja, bo w takim przypadku przestają działać ubezpieczenia. Zwykle ubezpieczenia nieruchomości mają klauzule wyłączające odpowiedzialność za zniszczenie nieruchomości w wyniku działań terrorystycznych czy wojennych. W przypadku wystąpienia takich nieprzewidywalnych sytuacji może dojść do tego, że można zostać bez mieszkania i z kredytem, zarówno w teorii, jak i w praktyce — w przypadku zbombardowania budynku, może on się zawalić lub zostać uszkodzonym w ten sposób, iż nadawał się będzie tylko do rozbiórki.

Podsumowując, kiedy zamierzamy wziąć kredyt hipoteczny, należy nie tylko mieć odpowiednie zabezpieczenie w postaci dobrej hipoteki, ale i należy być przygotowanym na każdą ewentualność, która może wpłynąć na naszą sytuację kredytową w ten sposób, iż raty wcale nie będą takie, jak prezentuje się je w reklamach banków: niskie i przyjemne do spłaty.

Treści zamieszczone na blogu ImmoBooking mają charakter wyłącznie informacyjny lub reklamowy i nie stanowią porady  prawnej, inwestycyjnej lub podatkowej. Informacje zawarte na blogu mogą nie uwzględniać wszystkich aspektów istotnych dla danego zagadnienia oraz mogą wyrażać indywidualną opinię właściciela serwisu. Jednocześnie informujemy, że materiały zamieszczone w serwisie stanowią utwory w rozumieniu przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.