WSPÓŁWŁASNOŚĆ I JEJ ZNIESIENIE

Czy jedna nieruchomość może mieć kilku właścicieli? Oczywiście, że może. Podobnie jest w przypadku restauracji, domu. Ilość współwłaścicieli jest tak naprawdę nieograniczona. Ma to swoje korzyści — przy dużej liczbie obowiązków tak jak ma to miejsce w przedsiębiorstwie, można dzielić zadania między sobą. Pojawiają się również momenty, kiedy dochodzi między współwłaścicielami do napięć. Z czasem problemy narastają i albo uda się je zażegnać, albo dochodzi do zniesienia współwłasności. Czym jest współwłasność, i jak przeprowadzić proces jej zniesienia? To postaram się wyjaśnić w niniejszym tekście.

Mówiąc o współwłasności, mamy na myśli to, iż rzeczy ruchome, czy nieruchomości mogą przysługiwać jednocześnie kilku osobom. Dokładniej określa to art. 195 Kodeksu cywilnego: „Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)”. Współwłasność ma również 3 cechy wspólne, które ją wyróżniają:

1. Jedność przedmiotu — przykładem może być tutaj gospodarstwo agroturystyczne: ziemia i wszystkie zabudowania, które znajdują się na jej obszarze,
2. Wielość podmiotów (właścicieli) — musi być ich minimum 2, by spełnić zasadę współwłasności,
3. Niepodzielność — żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do fizycznie określonej rzeczy. Co więcej, każdy z nich ma jednakowe prawo do całości.

Istnieją też dwa rodzaje współwłasności — łączna i ułamkowa. O łącznej możemy mówić w przypadku małżeństwa. Dlaczego? Wynika to z faktu, iż małżonkowie mają zawartą umowę o wspólności majątkowej — ustawowej, jak i umownej. Innym przykładem współwłasności łącznej mógłby być majątek wspólny wspólników spółki cywilnej. UWAGA: charakter tej współwłasności jest bezudziałowy — w tym przypadku współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem, dopóki trwa współwłasność łączna, bez porozumienia ze współwłaścicielem. Może jednak pod pewnymi warunkami, które wcześniej zostały zawarte w umowie korzystać z rzeczy, do której przysługuje mu prawo własności w ramach współwłasności łącznej.

Z kolei w przypadku współwłasności ułamkowej, udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie określa kwotowy ułamek. Wyznacza on zakres uprawnień jednego ze współwłaścicieli, w stosunkach zarówno zewnętrznych jak i wewnętrznych wobec reszty właścicieli.

Na samym początku wspominałem, iż istnieją przyczyny, dla których ludzie decydują się o zniesieniu, lub rozwiązaniu umowy o współwłasności. Co więcej, rozwiązać taką umowę możemy w dowolnym momencie, również w sytuacji, kiedy jeden ze współwłaścicieli nie wyraża na to swojej zgody. W takim przypadku dokonuje się rozwiązania umowy w drodze postępowania sądowego, poprzez złożenie wniosku o zniesienie współwłasności, który  może zostać złożony przez każdego ze współwłaścicieli, wraz z preferowanymi przez nich formami podziału.

Sąd nie tylko rozstrzyga, w jaki sposób znieść współwłasność, ale także zajmuje się kwestiami związanych z nakładami, jakie wszyscy właściciele — nawet ten, którego dotyczy sprawa o zniesienie współwłasności — ponieśli na rzecz wspólną, czyli to, kto ile wydał na daną współwłasność, ile korzystał, ile powinien za dane czynności otrzymać, rozstrzygane są tu też poniesione koszty, takie jak: remont dachu, koszt ogrodzenia, wymiana okien w restauracji.

W przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości na drodze sądowej należy mieć na uwadze koszty procesowe – opłaty za wniosek, wynagrodzenie biegłego, a także wynagrodzenie dla radcy prawnego czy adwokata. Dodatkowo, w przypadku licytacji, niezbędne będzie poniesienie kosztów komorniczych. Wszelkie informacje o kosztach, podaje nam Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, która reguluje koszt wniosku, a konkretniej jej Art. 41:

„Opłata stała od wniosku o zniesienie współwłasności:

1. Opłatę stałą w kwocie 1.000 złotych pobiera się od wniosku o zniesienie współwłasności — musi uiścić ją osoba składająca wniosek,

2. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych”.

Istnieje również możliwość fizycznego podziału współwłasności. Jeśli współwłaściciele decydują się na taki podział nieruchomości, stronom przydzielane są własności indywidualne – powstają odrębne przedmioty własności, np. jedna działka ma dwóch współwłaścicieli i decydują się oni na fizyczny podział, musi się on odbyć przy udziale geodety.  Jego zadaniem będzie wyznaczenie dwóch działek, zamiast jednej. Geodeta musi wtedy kierować się przy wyznaczaniu tych działek zasadami planu zagospodarowania miejscowego, geodeta musi również sprawdzić, czy w planie została zapisana dokładna minimalna wielkość działki. Dokonując podziału działki na dwie części, niezbędne jest spełnienie bezwzględnego warunku – każda powstała działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Inna rzecz następuje, kiedy dzielimy nieruchomość zabudowaną. W tej sytuacji powinny powstać dwa osobno-stojące  budynki. Nieruchomość można podzielić tylko i wyłącznie, gdy linia podziału biegnie wzdłuż ścian ogrodzenia przeciwpożarowego, czyli ścian nośnych. Każda część musi spełniać wymogi nieruchomości. Jeśli posiadamy dwukondygnacyjny budynek — wtedy we współwłasności obowiązkowo pozostają części wspólne budynku, a zniesienie współwłasności obowiązuje tylko  niezabudowaną część działki, na której jest postawiona nieruchomość.

Istnieje również możliwość rozwiązania współwłasności poprzez umowę w formie aktu notarialnego. Następuje ona tylko i wyłącznie wtedy, kiedy wszyscy współwłaściciele składają takie samo oświadczenie woli. W ich kwestii leży także sposób zniesienia współwłasności, np. spłata czy dobrowolne zrzeczenie się praw.

Współwłasność niesie z sobą zarówno korzyści, jak i ryzyko w postaci odmiennego zdania, oraz konsekwencji poniesienia kosztów w przypadku, kiedy współwłaściciel decyduje się rozwiązać umowę na drodze sądowej z powodu różnicy zdań. Mimo wszystko warto dążyć do ugody, szybko rozwiązywać konflikty panujące we wspólnie prowadzonych interesach i doceniać naszych wspólników. W ten sposób na pewno nasza współpraca będzie trwała wiele lat.

Treści zamieszczone na blogu ImmoBooking mają charakter wyłącznie informacyjny lub reklamowy i nie stanowią porady  prawnej, inwestycyjnej lub podatkowej. Informacje zawarte na blogu mogą nie uwzględniać wszystkich aspektów istotnych dla danego zagadnienia oraz mogą wyrażać indywidualną opinię właściciela serwisu. Jednocześnie informujemy, że materiały zamieszczone w serwisie stanowią utwory w rozumieniu przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.