NOWE PRZEPISY W PLANOWANIU I ZAGOSPODAROWANIU PRZESTRZENNYM

Deweloperów czeka przeprawa z nauką i przyswojeniem nowych przepisów. Tym razem ma to związek ze zmianami w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według informacji Ministerstwa Rozwoju i Technologii ustawa powinna wejść w życie już w pierwszym kwartale tego roku. Zmiany mają ujednolicić i usprawnić procedury związane z zagospodarowaniem przestrzennym gmin, planami zagospodarowania przestrzennego danego miejsca czy województwa — jest to tzw. zagospodarowanie planistyczne. Wszystkie zmiany w przepisach mają cel wspólny, o którym mówią rządzący — ułatwić realizację inwestycji w OZE (Odnawialne Źródła Energii — przyp. red.). Mówiąc w skrócie, planowanie przestrzenne ma być o wiele łatwiejsze, zrównoważone i szybsze. Przepisy to jedno, a sytuacje losowe to drugie. Czy rzeczywiście ustawa jest aż tak dobra?

Chociaż do 2026 roku obowiązywać będą przepisy tzw. przejściowe, mające zwiększyć czas na przygotowanie się inwestorów do nowych zasad, warto już teraz dokładnie przeanalizować zmiany, jakie zajdą w prawie planistycznym, a które są najważniejsze, jeżeli mówimy o procesach inwestycyjnych. Warto zrobić to jak najszybciej, ze względu na postępujący na świecie kryzys energetyczny, oraz podejmowane w związku z nim intensywne działania, których głównym celem jest zwiększenie efektywności energetycznej i produkcja energii elektrycznej z OZE.

Pierwszą ze zmian jest zastąpienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin aktem prawa miejscowego. Będzie on obowiązywał na obszarze całej gminy jako tzw. plan ogólny o charakterze jednolitym. Zostaną w nim określone obszary, na których przewidywana będzie możliwość ustalenia warunków zabudowy, w formie decyzji. Postanowienia planu ogólnego stanowić będą podstawę wydawania decyzji o warunkach zabudowy, co więcej — mogą też regulować standardy dostępności infrastruktury społecznej, które mogą okazać się kluczowe dla potencjalnych inwestorów. Upraszczając: plan ogólny ma być dokumentem, który usprawni proces jego przyjmowania, a tym samym planowania przestrzennego w gminie, co powinno z kolei ułatwić inwestycje w OZE.

Kolejną ze zmian jest Zintegrowany Plan Planistyczny (ZPI). To nowy sposób Ministerstwa Rozwoju i Technologii, na realizację ogromnych przedsięwzięć inwestycyjnych, które wymagają infrastruktury technicznej, komunikacji oraz zaangażowania społecznego gminy, w której będzie ono wykonywane. Jak czytamy na stronie: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/nowelizacja-ustawy-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym--aktualne-informacje: „[…] Wzajemne zobowiązania gminy i inwestora będą zapisane w umowie urbanistycznej, zapewniając tym samym pełną transparentność. ZPI jest oczekiwane przez inwestorów, w tym przez deweloperów, ale jego pozytywne skutki będą odczuwać np. przyszli nabywcy mieszkań poprzez zakładaną zwiększoną dostępność lokali. Z drugiej strony rozwiązania te wychodzą naprzeciw oczekiwaniom dużych przedsiębiorstw, które poszukują terenów na rozbudowę istniejących lub budowę nowych inwestycji”.  Oznacza to, że wszczęcie procedury uchwalenia ZPI miałoby następować na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta danego miasta. Następnie gmina przeprowadzi negocjacje z inwestorem – przy obecności mieszkańców, a także zawrze z nim umowę urbanistyczną – która umożliwi inwestorowi wspólne poniesienie kosztów sporządzenia ZPI. Kolejnym krok to ten, kiedy rada gminy przystąpi do wydania decyzji o uchwaleniu ZPI. Według ministerstwa, ZPI stanowi rozwiązanie, na które  oczekiwali inwestorzy z sektora Odnawialnych Źródeł Energii.

W wyniku konsultacji społecznych, jakie przeprowadziło ministerstwo, zadecydowano o tym, że decyzje o warunkach zabudowy pozostaną bezterminowe. Oznacza to, iż mogą być wydane raz na nieokreślony okres czasu. Chyba że znowu wejdzie w życie jakaś nieoczekiwana zmiana w przepisach, która ten zapis zmieni.

Trzecia zmiana to ta, w której projekt zakłada, że od 1 stycznia 2026 roku będzie istniał obowiązek lokalizowania instalacji OZE o dużej mocy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym ustawodawca uwzględnił liczne apele przedstawicieli branży zajmującej się energią i źródłami odnawialnymi, wprowadzając  przepis przejściowy, na mocy którego do końca 2025 roku dopuszcza się możliwość lokalizowania instalacji fotowoltaicznych i wiatrowych na wielką skalę, a także innych OZE, które nie zostały objęte przepisami. Jest to nowatorskie rozwiązanie dla tego typu inwestycji, gdyż dzięki niemu wielkoskalowe inwestycje dot. energii odnawialnej nie będą musiały oczekiwać na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ostatnią ze zmian jest to, że w 2026 r. uruchomiony zostanie darmowy i dostępny dla wszystkich zainteresowanych Rejestr Urbanistyczny, który będzie prowadzony w systemie teleinformatycznym. Znajdą się w nim m.in. takie informacje jak: raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym, rozstrzygnięcia organów nadzoru. Proponowany Rejestr Urbanistyczny ma stanowić ogólnodostępny i bezpłatny zbiór danych oraz informacji przestrzennych dla osób prowadzących inwestycje i zajmujące się zagospodarowaniem przestrzennym.

Nowe przepisy zaczną obowiązywać zasadniczo po 30 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Opracowanie strategii rozwoju gminy będzie fakultatywne do 1 stycznia 2026 r., a po tym terminie będzie obowiązkowe. Wszystko zależy tak naprawdę od tego, jak nowelizacja przepisów dot. zagospodarowania przestrzennego wpłynie na branżę budowlaną i czy wprowadzone zmiany spełnią swoje założenia, doprowadzając do wielu inwestycji dot. źródeł energii odnawialnej i budowy nieruchomości.

Treści zamieszczone na blogu ImmoBooking mają charakter wyłącznie informacyjny lub reklamowy i nie stanowią porady  prawnej, inwestycyjnej lub podatkowej. Informacje zawarte na blogu mogą nie uwzględniać wszystkich aspektów istotnych dla danego zagadnienia oraz mogą wyrażać indywidualną opinię właściciela serwisu. Jednocześnie informujemy, że materiały zamieszczone w serwisie stanowią utwory w rozumieniu przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.