EKSMISJA LOKATORA Z WYNAJMOWANEGO MIESZKANIA

Na początku sprawa wydaje się błaha, może zapomniał, może coś sprawiło, że nie mógł. W momencie, kiedy jednak okazuje się, że sprawa jest o wiele bardziej poważna, warto zastosować się do ściśle określonych procedur, zwłaszcza wtedy, kiedy osoba, której wynajęliśmy nasz lokal, nie reguluje wymaganych opłat za jego użytkowanie. Wiele osób zastanawia się nad wypowiedzeniem umowy najmu, lub postanawia skierować sprawę na drogę postępowania sądowego. Zanim zdecydujemy się na radykalne kroki, warto zajrzeć do warunków, jakie zawarliśmy w umowie. Można też sięgnąć po poradę do internetu, gdzie właściciele lokali na wynajem, dzielą się na forach i w różnych artykułach swoim doświadczeniem. W niniejszym tekście podpowiadamy, jakie środki najlepiej zastosować.

Na początku sprawa wydaje się błaha, może zapomniał, może coś sprawiło, że nie mógł. W momencie, kiedy jednak okazuje się, że sprawa jest o wiele bardziej poważna, warto zastosować się do ściśle określonych procedur, zwłaszcza wtedy, kiedy osoba, której wynajęliśmy nasz lokal, nie reguluje wymaganych opłat za jego użytkowanie. Wiele osób zastanawia się nad wypowiedzeniem umowy najmu, lub postanawia skierować sprawę na drogę postępowania sądowego. Zanim zdecydujemy się na radykalne kroki, warto zajrzeć do warunków, jakie zawarliśmy w umowie. Można też sięgnąć po poradę do internetu, gdzie właściciele lokali na wynajem, dzielą się na forach i w różnych artykułach swoim doświadczeniem. W niniejszym tekście podpowiadamy, jakie środki najlepiej zastosować.

Kwestie dotyczące wynajmowanego mieszkania, reguluje Kodeks cywilny oraz przepisy o ochronie praw lokatorów. Pamiętajmy przy tym, że umowa najmu może być zawarta zarówno na czas określony, jak i nieokreślony. W sytuacji, kiedy osoba wynajmująca od nas mieszkanie, nie stosuje się do zasad określonych w umowie, jest możliwość jej wypowiedzenia, które powinno zostać złożone na nasze ręce przez wynajmującego w formie pisemnej — warto pamiętać, by takich sprawach nie załatwiać słownie, lub drogą elektroniczną. Będziemy mieli wtedy wszystko na papierze, w razie dalszych nieprzyjemności ze strony wynajmującego.

Najczęstszym problemem dotykającym właścicieli wynajmowanych mieszkań, są nierzetelne płatności od osób, które je użytkują. Dochodzi przez to do wielu nieprzyjemnych sytuacji między stronami. Niewątpliwie są też sytuacje, kiedy wynajmujący z powodu problemów finansowych nie zapłacił czynszu, dodatkowo nie informując o tym właścicieli nieruchomości. Na takie sytuacje nie można sobie pozwolić, bo wtedy tracimy zaufanie osób, które oddały nam swój lokal. Należy bezzwłocznie o takim fakcie poinformować prawowitych właścicieli, jednocześnie zapewniając, że możliwie jak najszybciej kwota zostanie uregulowana.

Warto wtedy skorzystać z podpowiedzi, którą daje nam artykuł 687 Kodeksu cywilnego: „Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu”.

Oczywiście przepisy mówią jedno, a rzeczywistość to drugie. Przypuśćmy, że sytuacja z brakiem opłaty się powtórzyła, niezależnie od tego, czy wynajmująca od nas lokal osoba, o tym fakcie poinformowała. Decydujemy się wypowiedzieć umowę najmu, co nie daje nam gwarancji, że lokator opuści naszą nieruchomość. Co ważne, nawet bezumowne korzystanie z nieruchomości, nie przyzwala na wykonanie eksmisji. Za siłowe wyrzucenie lokatora, lub też groźby, czy inne uciążliwe działania mające na celu zmuszenie najemcy do wyprowadzki, przewidziane są kary z Kodeksu karnego uwzględniające do trzech lat pozbawienia wolności.

W momencie, kiedy najemca nadal nie opuszcza naszego mieszkania, jako właściciele nieruchomości, mamy do dyspozycji tylko jedną opcję – jest to wystąpienie do sądu ze sprawą o nakaz eksmisji z lokalu mieszkalnego. Co ważne, w zaistniałych okolicznościach, o których mówi Kodeks cywilny, przysługuje nam tzw. roszczenie windykacyjne. Polega ono na tym, iż występujemy z żądaniem o wydanie danej własności przez osobę, która nie posiada do niej prawa. Roszczenie windykacyjne opiera się na trzech żądaniach – opróżnienia, opuszczenia, wydania. Uwaga: osoba, która uważa się za właściciela, musi udowodnić podczas postępowania sądowego, że przysługuje jej prawo własności, o którym mowa w art. 6 Kodeksu cywilnego. Udowodnienie własności nie jest zabiegiem łatwym, ponieważ posiadaczowi służy z kolei domniemanie własności — art.339 k.c.: „Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym”.

Przystępując do składania wniosku o eksmisję z mieszkania, niezbędne jest przede wszystkim ustalenie, kto zamieszkuje naszą nieruchomość. Należy w niezbędnych dokumentach wskazać z imienia, nazwiska i adresu, osobę bądź osoby, które zamieszkują nasz lokal, a następnie pozwać każdą z tych osób. Nie zawsze jest to proste, gdyż zdarzają się sytuacje, w których nasz najemca, bez naszej wiedzy i zgody wprowadza do lokalu osoby trzecie – partnerkę, dzieci czy nawet przyjaciół. Musimy liczyć się z tym, że udokumentowanie wszystkich lokatorów naszej nieruchomości będzie mogło wymagać od nas dodatkowych działań, np. wywiadu środowiskowego, zgłoszenia dzielnicowemu drobnego wykroczenia. Należy tak postępować, by przede wszystkim zdobyć dane osób, które użytkują naszą nieruchomość.

Kiedy już dochodzi do rozprawy, sąd w pierwszej kolejności musi pochylić się nad: tym, że ktoś zajmuje lokal naprawdę; czy dane osoby mają tytuł prawny do użytkowania nieruchomości; czy dana osoba, która domaga się danej rzeczy/przedmiotu, jest jej faktycznym właścicielem. Jeżeli postępowanie, które zostanie przeprowadzone drogą sądową, wykaże, że najemca zajmuje lokal bezprawnie, sędzia wraz ze składem orzekającym wyda wyrok, który nakaże takiej osobie natychmiastowe opuszczenie wynajmowanej od nas nieruchomości.

Trzeba być również przygotowanym na taką ewentualność, w której mimo wyroku sądu i opuszczenia w wyznaczonym przez niego terminie nieruchomości, nasz najemca nie podjął tego działania. Wtedy do akcji wkracza sąd, który wydaje tzw. klauzule wykonalności — jest to urzędowy akt sądu stwierdzający na wniosek wierzyciela lub z urzędu, że dany dokument jest tytułem wykonawczym. Wszelkie urzędy lub osoby, których on dotyczy, obowiązane są podporządkować mu się bezwzględnie, i udzielić pomocy przy jego realizacji.

Po wydaniu tego dokumentu następnym krokiem do odzyskania naszej nieruchomości jest już dokonanie samej eksmisji niechcianego najemcy, przez osobę komornika, gdyż tylko on posiada niezbędne uprawnienia, do jej przeprowadzenia. Co więcej, może też nakazać najemcy, by natychmiast zabrał swoje rzeczy osobiste z naszej nieruchomości.

W czasie trwania samej procedury eksmisyjnej komornik ma obowiązek pouczyć dłużnika również o tym, że jeżeli uważa, że przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego, którego wcześniej mu nie dano, a także ma prawo złożyć powództwo do sądu oraz żądać zawieszenia postępowania egzekucyjnego. Jeśli nasz najemca zdecyduje się na podjęcie takich kroków, cały proces eksmisyjny znacząco się wydłuży, dodatkowo nasz najemca będzie w tym czasie mógł zamieszkiwać wynajmowaną od nas nieruchomość. Dodatkowo osoba, która wynajmowała od nas mieszkanie i trwa wobec niej postępowanie komornicze,  ma prawo złożyć skargę na czynności, które podjął komornik w ramach wykonywania swoich obowiązków podczas procedury eksmisji. Złożenie takiej skargi, nie ma wpływu na zatrzymanie postępowania, poza wyjątkiem, kiedy we wniosku zawarty jest zapis o zawieszeniu postępowania eksmisyjnego. Wobec takiego zapisu jesteśmy niestety bezsilni.

Reasumując, warto na samym początku próbować spokojnie i na chłodno porozmawiać z naszym najemcą, jeżeli mamy zastrzeżenia co do regulowania przez niego płatności i innych rzeczy, które dotyczą naszego mieszkania, a w którym on teraz przebywa. Jeśli to nie pomoże, a zachowanie tej osoby nadal nie ulegnie poprawie, wtedy należy bezzwłocznie skierować swoje kroki do odpowiednich instytucji, które poprzez weryfikację zachowania najemcy i postępowanie sądowe, pomogą nam odzyskać naszą nieruchomość.

Treści zamieszczone na blogu ImmoBooking mają charakter wyłącznie informacyjny lub reklamowy i nie stanowią porady  prawnej, inwestycyjnej lub podatkowej. Informacje zawarte na blogu mogą nie uwzględniać wszystkich aspektów istotnych dla danego zagadnienia oraz mogą wyrażać indywidualną opinię właściciela serwisu. Jednocześnie informujemy, że materiały zamieszczone w serwisie stanowią utwory w rozumieniu przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.