DYREKTYWA OMNIBUS I ZAMIESZANIE NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Rok 2023 pod względem zmiany w prawie nie będzie miał sobie równych. I jest w tym dużo racji. Jedną z najnowszych rewolucji jest to, iż wraz z początkiem tego roku weszły w życie zmiany dot. ustawy o prawach konsumenta i innych aktów prawnych. Polegają one na tym, iż wprowadzają do niej nowe dyrektywy: cyfrową, towarową i Omnibus. Ta ostatnia najbardziej interesuje przedsiębiorców i deweloperów działających w branży nieruchomości. Powód? Zmiany, które zaszły wprowadziły ogromny chaos  i zamieszanie w przepisach. Co oczywiście ma swoje przełożenie na inwestycje.

Kwestią sporną w tej sprawie jest nałożenie na przedsiębiorców przez Dyrektywę Omnibus zasady podawania obok informacji o obniżonej cenie kolejnej informacji, która będzie informowała konsumentów o najniższej cenie danego towaru usługi, którą chcą kupić, a która obowiązywała w okresie 30 dni przed wprowadzeniem obniżki. Niniejszy wymóg dotyczy zarówno sprzedaży stacjonarnej jak i internetowej. A jak to się odnosi do branży nieruchomości?

Znowelizowana ustawa o prawach konsumenta pozostawia 2-letni okres ochrony, ale wydłuża domniemanie istnienia wady w chwili dostarczenia towaru nabywcy do tych samych 2 lat. Mówi o tym artykuł 43c ust. 1 ustawy o prawach konsumenta: „Przedsiębiorca ponosi odpowiedzialność za brak zgodności towaru z umową istniejący w chwili jego dostarczenia i ujawniony w ciągu dwóch lat od tej chwili […]”.  Nowe przepisy nie przewidują odrębnego terminu ochrony w przypadku braku zgodności z umową nieruchomości. I tu zaczyna się prawdziwy problem, bo to może oznaczać, że deweloper za brak zgodności nieruchomości z umową odpowiada tylko przez dwa lata. Niby tak, ale jednak nie.

Według artykułu 4 ust. 1 ustawy o prawach konsumenta, kupujący mieszkanie od dewelopera nie może powołać się na brak zgodności nieruchomości z umową w przypadku, kiedy zapłaciliśmy za mieszkanie, a dostajemy zupełnie coś innego, niż było nam przedstawiane. Co więcej, ustawy o prawach konsumenta nie stosuje się do umów dotyczących nabywania i przenoszenia własności nieruchomości (z wyjątkiem przed umownych obowiązków informacyjnych).

W tym momencie deweloperzy mogą powiedzieć, że istnieje przecież artykuł 568 § 1 kodeksu cywilnego, który wyraźnie mówi, że: „Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi (Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Jest to jedna z dwóch (obok gwarancji) możliwości reklamowania niezgodnego z umową produktu — przyp. red.), jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości — przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu […]”. Niestety, tutaj i deweloperzy i specjaliści są zdruzgotani, gdyż w świetle nowego prawa, ustawa o prawach konsumentów kategorycznie i bezwzględnie wyłącza stosowanie przepisów o rękojmi w przypadku konsumentów.

Specjaliści od prawa budowlanego i nieruchomości postanowili zajrzeć również do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego. Niestety, nie ma w niej nic o odpowiedzialności dewelopera za wady. Jest natomiast wzmianka o wadach wykrytych przy odbiorze, ale nie ma nic o wadach, które mogą się ujawnić w późniejszym terminie, kiedy już będziemy użytkować mieszkanie i nagle okaże się, że np.  balkon grozi zawaleniem i nie możemy go użytkować.

Co ciekawe, jeżeli zostaną opublikowane opinie na temat działalności danej firmy lub sprzedawanych nieruchomości, deweloper musi opublikować informacje następujące: czy i w jaki sposób zapewnił, aby opublikowane opinie na temat działalności jego firmy pochodziły od osób, które nabyły właśnie od niego nieruchomości. Jeżeli taka informacja nie zostanie przez niego umieszczona, będzie to uznane jako wprowadzanie konsumentów w błąd i oszustwo. Każdy przedsiębiorca, który zapewnia dostęp do recenzji produktów, będzie musiał podawać szczegółowe informacje, w jaki sposób weryfikuje ich autentyczność, a także fakt, czy zamieszcza wszystkie opinie, czy tylko te pozytywne

Wprowadzając dyrektywę Omnibus, chciano chronić klientów przed nieuczciwymi praktykami stosowanymi przez sprzedawców. Najczęściej dochodziło do nich przed „Black Friday”, np. w postaci podnoszenia cen, by potem je obniżać na promocji, ale nowe regulacje jeszcze bardziej ochronią konsumentów — albo przynajmniej tak się wszystkim wydawało. Zmiany, jakie zostały wprowadzone, wykluczają się nawzajem, co powoduje nie tylko konsternację pracowników firm deweloperskich, nabywców mieszkań, kończąc na specjalistach z zakresu prawa budowlanego i ochrony konsumentów.

Istotnym faktem jest też to, iż dyrektywa obejmuje także handel internetowy, co oznacza, iż również internetowy sprzedawca będzie musiał zaświadczyć, że prezentowane opinie nie są fałszywe, powinien też poinformować, jakie kryteria decydują o kolejności prezentowania produktów w wyszukiwarce.

Reasumując, zamieszanie w związku z dyrektywą Omnibus, nowelizacją poszczególnych działów prawa jest robione w sposób chaotyczny. Nie ma odpowiedzi na szczegółowe pytania ekspertów. W zamian padają jedynie zapewnienia o tym, że wprowadzone zmiany mają za zadanie ułatwić życie konsumentów, sprzedawców, a także osób zajmujących się poszczególnymi rodzajami prawa. Szkoda tylko, że nikt nie potrafi rozwiać wątpliwości co zrobić, kiedy przepisy nawzajem się wykluczają?

Treści zamieszczone na blogu ImmoBooking mają charakter wyłącznie informacyjny lub reklamowy i nie stanowią porady  prawnej, inwestycyjnej lub podatkowej. Informacje zawarte na blogu mogą nie uwzględniać wszystkich aspektów istotnych dla danego zagadnienia oraz mogą wyrażać indywidualną opinię właściciela serwisu. Jednocześnie informujemy, że materiały zamieszczone w serwisie stanowią utwory w rozumieniu przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.