NAJEM INSTYTUCJONALNY

Słowo „najem” lub „wynajem” nieruchomości kojarzymy wszyscy. W dzisiejszych czasach bardzo dużo osób wynajmuje mieszkanie lub najmuje komuś swoje dotychczasowe lokum. Istnieje również coś takiego jak najem instytucjonalny. Do kogo jest on skierowany?

Na pewno jest to opcja przede wszystkim skierowana do osób prowadzących różnego rodzaju firmy, mające własne biznesy. Został wprowadzony w 2017 roku Ustawą z dnia 20 lipca o Krajowym Zasobie Nieruchomości. W jej zapisie znalazła się również definicja najmu instytucjonalnego: „[…] jest to umowa najmu lokalu w celach mieszkaniowych zawierana przez osobę fizyczną, osobę prywatną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej i jednocześnie prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali”. Oznacza to, iż opcja wynajmu instytucjonalnego jest skierowana tylko i wyłącznie do osób, które prowadzą firmę poprzez wynajem nieruchomości, w której mieści się siedziba ich działalności. Mogą wynająć dom, lokal, mieszkanie na użytek prowadzenia własnego biznesu.

Umowa najmu instytucjonalnego daje właścicielowi, który najmuje nieruchomość przedsiębiorcy na użytek jego firmy możliwość uproszczonej eksmisji lokatora z najmowanego obiektu, jeżeli łamie on warunki korzystania z nieruchomości, które zostały jasno określone w umowie, nie płaci w terminie czynszu, a także odmawia opuszczenia najmowanego lokalu po wygaśnięciu umowy.

Forma umowy jest wiążąca i wiarygodna dla obu stron tylko i wyłącznie wtedy, kiedy jest ona sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności (sytuacja, w której dana czynność prawna będzie nieważna ze względu na niedochowanie jej formy — przyp. red.), na czas określony. Uwaga: według zapisów Ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, nie jest określony czas trwania umowy o najmie instytucjonalnym. Mimo to, maksymalny czas jej trwania wynosi 10 lat, aczkolwiek można ją potem przedłużyć.  Musi ona zawierać w sobie: dane obu stron, określać w jasny sposób czas trwania umowy, dokładny opis nieruchomości wynajmowanej przedsiębiorcy na użytek działalności firmy, określenie warunków finansowych, opis trybu egzekucji opuszczenia lokalu w przypadku niedotrzymania warunków umowy, określenie sposobu użytkowania nieruchomości, oświadczenie właściciela o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości, a także wysokość kaucji.

Do umowy najmu instytucjonalnego należy również dołączyć według przepisów zawartych w Ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości specjalne oświadczenie najemcy, które zostaje sporządzone w formie aktu notarialnego. W tym akcie najemca ma oświadczyć, iż w przypadku wygaśnięcia umowy najmu lub jej wypowiedzenia, dobrowolnie podda się eksmisji, dokona opróżnienia najmowanego przez siebie lokalu na użytek swojej firmy, a także oświadczy, iż nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego lub tymczasowego, tak jak ma to miejsce w przypadku zwykłej umowy najmu na użytek zamieszkania. Co ważne, umowa najmu instytucjonalnego wygasa wraz z momentem, w którym mija termin, który został określony w umowie, albo właściciel najmowanego lokalu tę umowę wypowiedział np. z powodu niedotrzymywania warunków, które zostały w umowie zawarte.

Najem instytucjonalny i umowa, która jego dotyczy, nakłada również obowiązek opłat, które są związane ze sporządzeniem oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Konieczne jest wówczas tzw. uiszczenie taksy notarialnej (kwota, którą należy zapłacić notariuszowi za wykonanie określonych czynności — przyp. red.), której wysokość zmienia się co roku. Uwaga: jej wartość nie może wynosić więcej niż maksymalna kwota czynszu za wynajmowany lokal.

Warto też wspomnieć o kaucji, która płacimy właścicielowi najmowanej nam nieruchomości. Właściciel lokalu/nieruchomości ma obowiązek zwrócić ją najemcy w okresie miesiąca od chwili opuszczenia przez niego lokalu. Warto wiedzieć, że w przypadku najmu instytucjonalnego właściciel nieruchomości ma prawo potrącić kaucje, w następujących przypadkach: jeżeli lokator dopuścił się zniszczeń w lokalu, nie uregulował czynszu lub koszty związane z eksmisją najemcy. Ustawa definiuje również ściśle wysokość kaucji. Nie może ona przekraczać równowartości sześciokrotności miesięcznego czynszu.

Była również mowa o uproszczonej procedurze eksmisji z najmowanego pod działalność przedsiębiorcy lokalu. W sytuacji, gdy umowa najmu wygasła lub właściciel lokalu wypowiedział umowę, a lokator odmawia opuszczenia lokalu, właściciel może skorzystać ze wspomnianej formy procedury uproszczonej. Najpierw właściciel lokalu dostarcza najemcy pismo z żądaniem opróżnienia lokalu, w którym wskazuje dokładny termin opuszczenia lokalu — co ważne,  nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania. Jeżeli lokator mimo otrzymanego pisma, nie opuścił wynajmowanego lokalu, jego prawowity właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, czyli oświadczenia najemcy. Po otrzymaniu pozytywnej decyzji właściciel udaje się do komornika, co rozpoczyna bieg egzekucji komorniczej.

Umowa najmu instytucjonalnego zobowiązuje również właściciela najmowanej przedsiębiorcy nieruchomości, do obowiązku zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego. W umowie najmu okazjonalnego najemca musi także wskazać adres mieszkania, do którego będzie mógł przeprowadzić się w przypadku eksmisji. W najmie instytucjonalnym nie ma takiej konieczności, dlatego też ten rodzaj umowy wiąże się z mniejszą ilością formalności.

Jak widać, umowa najmu instytucjonalnego jest bardzo jasna i klarowna. Są w niej zawarte ścisłe warunki dotyczące umowy najmu na użytek działalności danej osoby posiadającej swój biznes. Właścicieli najmowanych nieruchomości chroni ona z kolei przed różnymi problemami, jakie mogą napotkać ze strony najemców dzięki oświadczeniu — aktowi notarialnemu, co umożliwia w znacznym stopniu najemcy odzyskanie swojego lokalu/nieruchomości. Minusem, a zarazem wadą najmu instytucjonalnego jest poniesienie dość wysokich kosztów przez najemcę, za opłatę wspomnianego aktu notarialnego — oświadczeniu najemcy. Warto oczywiście również, zanim spiszemy taką umowę sprawdzić, czy przedsiębiorca, któremu chcemy oddać naszą nieruchomość na użytek jego firmy, jest wiarygodny i czy ma zarejestrowaną działalność gospodarczą.

Treści zamieszczone na blogu ImmoBooking mają charakter wyłącznie informacyjny lub reklamowy i nie stanowią porady  prawnej, inwestycyjnej lub podatkowej. Informacje zawarte na blogu mogą nie uwzględniać wszystkich aspektów istotnych dla danego zagadnienia oraz mogą wyrażać indywidualną opinię właściciela serwisu. Jednocześnie informujemy, że materiały zamieszczone w serwisie stanowią utwory w rozumieniu przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.