ANALIZY CEN GRUNTÓW W POLSKICH MIASTACH

W dużych aglomeracjach, takich jak: Poznań, Warszawa, Gdańsk czy Kraków można zobaczyć wśród ogromnych blokowisk i biurowych „drapaczy chmur”, pojedyncze domy otoczone wysokim żywopłotem, lub ogrodzeniem mającym zapewnić komfort i intymność mieszkańców posesji za nimi położonych. Zawsze zastanawiałem się, jak takim ludziom żyje się w ścisłym centrum, lub w samym mieście? Oczywiście nie brakowało również komentarzy napotkanych po drodze osób, które również mijały takie posesje i wyrażały na jej temat swoje zdanie, zwłaszcza na temat kosztów, jakie właściciel nieruchomości musiał ponieść za zakup gruntu, na której ona teraz stoi. Bo atrakcyjna lokalizacja takiej nieruchomości w mieście to jedno, a tytułowa „mina” to drugie, co można sobie zafundować, decydując się na budowę domu w mieście, a co gorsza w bliskości samego centrum aglomeracji. Dlaczego?

W obecnych czasach najbardziej poruszany przez społeczeństwo i specjalistów temat, jeżeli chodzi o branżę nieruchomości, to ceny, jakie zapanowały na rynku, a wywołał je kryzys energetyczny, a także inflacja i wojna za wschodnią granicą. Wielu ludzi nie stać nawet na wynajem mieszkania, nie mówiąc już o kupnie lokalu nawet z rynku wtórnego. Wiele osób decyduje się wrócić do swoich bliskich, zwłaszcza rodziców i zamieszkać z nimi ponownie. Jest to ciekawe zjawisko określane mianem „gniazdowanie” — o którym wspominaliśmy wczoraj na naszym blogu: https://immobooking.pl/szczegoly-artykulu/110/ZJAWISKO-GNIAZDOWANIE-POLSKA-MLODZI/.

Pod koniec ubiegłego roku specjaliści z Głównego Urzędu Statystycznego oraz Narodowego Banku Polskiego stworzyli raport, który dotyczył cen gruntów za 1 m² pod domy i nieruchomości w wybranych dużych miastach naszego kraju. Dane zawarte w zaprezentowanych dokumentach potwierdziły przypuszczenia zarówno badaczy jak i specjalistów z zakresu branży budowlanej, iż na zakup działki budowlanej w polskich miastach mogą sobie pozwolić jedynie osoby mające ogromny zasób finansowy, a także te o zamożnym statusie społecznym.

Kolejną rzeczą, od której zależy cena danego gruntu, jest oczywiście lokalizacja. W minionym roku cena 1 m² gruntu pod dom wahała się bowiem od około 200 zł — Łódź do ponad 600 zł — Warszawa. Tak więc przeciętna działka pod dom o powierzchni 10 arów kosztowała w stolicy ok. 600 000 zł. Za tę kwotę można było zwykle nabyć parcelę zlokalizowaną na dzielnicach — peryferiach: Wawer, południowy Wilanów, zachodni Ursynów, wschodnia Białołęka, Rembertów lub Wesoła.

Co ciekawe, poza Warszawą próg cenowy na poziomie 500 zł/ m² w przypadku działek pod domy, przekroczyły cztery inne miasta: Gdynia, Poznań, Gdańsk i Olsztyn. Obecność tego ostatniego miasta w cenowej czołówce może dla wielu osób stanowić zaskoczenie. Podobnie jak spora różnica cenowa pomiędzy Krakowem oraz Warszawą, pomiędzy którymi w ostatnich czasach trwa „wojna inwestycyjna”, gdyż te dwa miasta ciągle konkurują ze sobą zwłaszcza w budownictwie i branży deweloperskiej.

GUS i NBP dokonali również analizy cen gruntów z lat poprzednich, a konkretnie z czasów sprzed pandemii i wojny w Ukrainie. Z opublikowanego raportu wynika, że: […] w 2021 roku za 1m²  działki pod budownictwo mieszkaniowe płacono w Polsce średnio 96 zł. Rok wcześniej — 2020, analogiczny wynik oscylował na poziomie 81 zł/ m². Porównywalne ceny z 2018 roku oraz 2016 roku wynosiły odpowiednio 67 zł i 58 zł za 1 m² działki pod zabudowę mieszkaniową. Wzrost analizowanych cen działek widoczny w latach 2016 - 2021, na pewno robi wrażenie. Bieżący rok przyniósł jednak zmianę, która mocno schłodziła krajowy rynek działek pod budownictwo mieszkaniowe. Przez pierwsze dziesięć miesięcy, inwestorzy indywidualni otrzymali pozwolenia na liczbę domów mniejszą o 25% (względem okresu styczeń-październik 2021 r.). Grunty z miast na prawach powiatu nadal pozostaną jednak drogie. W 2021 r. za 1 m² takich działek pod zabudowę mieszkaniową płacono średnio ok. 300 zł, a więc czterokrotnie więcej niż w przypadku wsi”.

Z kolei branża deweloperska podkreśla, że wzrost cen gruntów był nie tylko problemem dla osób, które chciały je nabyć pod budowę własnego domu w dużym mieście. Dotknęło to również samych deweloperów, którzy mówili, iż była to jedna z przyczyn — oprócz inflacji i cen materiałów budowlanych, dla których musieli oni nie tylko podnieść stawki swoim pracownikom, ale również ceny budowanych mieszkań czy wykonywanych i zleconych ich firmom dużych inwestycji budowlanych. Co więcej, według ekonomistów utrzymujące się ceny gruntów, usług, a także cen na rynku nieruchomości świadczą tylko o jednym. Dalej będzie drogo, gdyż skoro teraz ceny utrzymują się na jednolitym poziomie od dłuższego czasu. Oznacza to, iż czeka nas ponowny wzrost cen. Kiedy? Taką sytuację w obecnych czasach bardzo trudno oszacować, gdyż ciągle coś się dzieje.

Niektórzy jednak są zdania, że skoro teraz ceny wyhamowały, to maksymalnie za rok, może dwa ceny gruntów czeka nie tylko stabilizacja, ale również spadek cen. Dotyczy to również gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Sam 2023 rok, ma również przynieść zmniejszenie popytu na niezabudowane nieruchomości rolne. Specjaliści z PKO Banku Polskiego są tutaj zdania, że wyhamowanie cen gruntów i mniejszy popyt mogą doprowadzić, do ograniczenia dynamiki cen — a za tym pójdzie to, że koszty zarówno usług jak i produktów powinny zacząć wreszcie spadać i  nie przerażać konsumentów, a także analityków, którzy ciągle siedzą w wykresach i czekają na upragniony moment, kiedy wzrost kosztów wreszcie się zatrzyma. Więcej na ten temat można przeczytać tutaj: https://inwestycje.pl/nieruchomosci/ceny-gruntow-pod-mieszkania-czeka-stabilizacja-lub-lekki-spadek-w-ciagu-1-2-lat/.

Z przedstawionych w tekście faktów powstaje więc pytanie: komu wierzyć i czyje prognozy okażą się słuszne dla branży nieruchomości? Miejmy nadzieję, że sprawdzi się jednak opcja druga i czeka nas stabilizacja oraz obniżenie cen na rynku nieruchomości. W przeciwnym razie nie tylko inwestorzy, deweloperzy oraz właściciele gruntów, będą mieli poważny problem ze sprzedażą swoich ofert.

Treści zamieszczone na blogu ImmoBooking mają charakter wyłącznie informacyjny lub reklamowy i nie stanowią porady  prawnej, inwestycyjnej lub podatkowej. Informacje zawarte na blogu mogą nie uwzględniać wszystkich aspektów istotnych dla danego zagadnienia oraz mogą wyrażać indywidualną opinię właściciela serwisu. Jednocześnie informujemy, że materiały zamieszczone w serwisie stanowią utwory w rozumieniu przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.