MIESZKANIE Z AUKCJI KOMORNICZEJ

Branża deweloperska mimo inflacji, którą wywołała pandemia, a następnie wojna w Ukrainie z miesiąca na miesiąc staje na nogi. I nie chodzi tutaj tylko o wynajem. Ludzie kupowali, kupują i nadal będą chcieli kupować mieszkania — nie powstrzymał ich nawet wzrost cen mieszkań. Kupowane są zarówno nieruchomości na rynku wtórnym jak i pierwotnym. Ostatnio ciekawą alternatywą wśród kupców oraz inwestorów stały się mieszkania wystawione na sprzedaż w aukcjach komorniczych. Dlaczego tak jest?

Niewątpliwie jest to ciekawa alternatywa jeżeli chodzi o kupno nowego mieszkania, która cieszy się dużym zainteresowaniem. Powodów jest kilka. Przede wszystkim to atrakcyjne ceny, na które czyha wiele osób, by kupić mieszkanie, jeżeli tylko nadarzy się taka okazja. Kolejnym jest transparentny przebieg transakcji — oznacza to, że cały proces nabycia takiego mieszkania czy nieruchomości jest jawny dla wszystkich. Co więcej, wszelkie niezbędne wiadomości na temat wylicytowanej nieruchomości są dostępne w księdze wieczystej, a także w ogłoszeniu o mającej miejsce licytacji. Dodatkowo uczestnicy aukcji mieszkania mają prawo wglądu w dokumentację nieruchomości, a także dokonania wizytacji takiego lokum przed rozpoczęciem samej aukcji. Jest więc spora szansa, że akurat w nasze ręce trafi ta nieruchomość, jakiej poszukujemy.

Niemniej jednak informuję czytelników naszego bloga oraz portalu, że także w tym przypadku należy zachować czujność i dokładnie prześledzić całą dokumentację na temat takiej nieruchomości, najlepiej ze specjalistą: agentem lub prawnikiem, który już w tego typu aukcjach brał udział i prowadził takie sprawy dla swoich klientów.

Najlepiej zacząć od dokładnej analizy całej dokumentacji nieruchomości jeszcze przed rozpoczęciem licytacji. Tutaj szczególnie należy zwrócić uwagę na to, czy nie mamy do czynienia z żadnymi niejasnościami lub nieregulowanymi sprawami kwestii prawnych, gdyż jeżeli zajdzie taka potrzeba pomoc prawnika nie tylko będzie niezbędna, co wręcz nieoceniona.

Przed aukcją należy także dokonać oceny faktycznego stanu technicznego mieszkania czy nieruchomości, której kupnem jesteśmy zainteresowani. Wtedy trzeba dokonać oszacowania potencjalnej kwoty, jaka zostanie przeznaczona na remont. Z obiema kwestiami najlepiej zwrócić się do specjalistów, którzy pomogą nam dokonać oceny stanu mieszkania, a także dokonają konkretnych wyliczeń i przedstawią potencjalną kwotę, którą trzeba będzie przeznaczyć na jej wyremontowanie.

Mając również do dyspozycji agenta, czy pośrednika nieruchomości warto poprosić go, by dokonał analizy porównania cen mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym o podobnym metrażu. Dzięki takim zdobytym informacjom będzie można nie tylko porównać, ale również ustalić, czy cena mieszkania, którym jesteśmy zainteresowani z licytacji komorniczej, jest dla nas korzystna pod względem finansowym.

No i oczywiście kwestia najważniejsza podczas trwania samej licytacji mieszkania, które chcemy nabyć — posiadanie odpowiedniej ilości gotówki. Trzeba pamiętać o tym, że otrzymanie kredytu hipotecznego na zakup  nieruchomości będącej w licytacji komorniczej jest niezwykle trudne do osiągnięcia, a nawet wręcz niemożliwe. W tym celu trzeba wcześniej mieć przy sobie zgromadzone środki finansowe.

Warto też wiedzieć o tym, że minimalna wartość przebicia oferty w czasie trwania licytacji komorniczej, wynosi 1% sumy oszacowania mieszkania. Licytacja odbywa się do momentu wyłonienia zwycięzcy Cena wywoławcza na takich licytacjach komorniczych — najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość — wynosi 3/4 tzw. ceny oszacowania na pierwszej licytacji i aż 2/3 na drugiej. Uwaga: wspomniana cena powinna zaś odzwierciedlać wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości.

Istnieje też wiele niebezpieczeństw, które mogą na nas spaść w sytuacji, kiedy to nam uda się wylicytować takie mieszkanie. Jednym z nich jest prawo dożywotniego użytkowani takiego lokalu, które nie ulega zmianie po tym, jak nastąpi przeniesienie własności na nas- bo wylicytowaliśmy lokal na aukcji — stąd we wcześniejszym fragmencie było mówione o potrzebie skorzystania z pomocy eksperta, najlepiej prawnika, który takie kwestie może sprawdzić. Jeżeli jednak się zdecydujemy na wylicytowanie mieszkania objętego takim prawem, to musimy też wiedzieć, że na nas — jako nowych właścicielach spoczywa obowiązek utrzymania poprzedniego właściciela, a zarazem lokatora, który może w nim mieszkać aż do śmierci, mimo że my wylicytowaliśmy jego lokum. Co więcej, musimy mu zapewnić opiekę w czasie choroby, a także bierzemy na siebie obowiązek wyprawienia takiej osobie pogrzebu i pokrycia jego kosztów. Warto zapis o prawie dożywotniego użytkowania licytowanego lokalu sprawdzić ze swoim prawnikiem w III dziale księgi wieczystej.

Może też dojść do sytuacji, w której mieszkanie czy nieruchomość komornik będzie chciał sprzedać wraz z lokatorami, lub taka nieruchomość będzie obciążona hipoteką. Co zrobić w takich sytuacjach? W pierwszym przypadku najlepiej przeprowadzić eksmisję lokatorów, gdyż bez tego nie będziemy mogli ani w nim zamieszkać, jak również przeprowadzić koniecznego remontu. Nie stanie się to od razu, gdyż jeżeli mamy do czynienia z kobietami w ciąży, osobami obłożnie chorymi, niepełnosprawnymi, nieletnimi, emerytami i rencistami, oraz osobami korzystającymi z pomocy społecznej, a także bezrobotnymi — to mamy duży problem, bo takie osoby mogą zgodnie z prawem zajmować mieszkanie, które do nas należy. Taki stan może występować do czasu udostępnienia im przez gminę lokalu socjalnego.

Mówiąc zaś o licytowanej nieruchomości obciążonej hipoteką — tutaj warto wiedzieć, że z chwilą prawomocnego przysądzenia własności, które następuje po wygranej licytacji komorniczej, hipoteka wygasa. Dochodzi do tego nawet w sytuacji, gdy środki pozyskane z licytacji nie pokryją wszystkich roszczeń wierzyciela.

Jak widać mieszkanie kupione na aukcji komorniczej to nie tylko korzyść, ale i szereg zawiłości, które należy koniecznie wcześniej sprawdzić i omówić z agentem lub prawnikiem, który jest świetnym specjalistą i dysponuje ogromnym doświadczeniem w branży, a zwłaszcza w takich przypadkach. Bo odpowiedzi na nurtujące nas pytania i uzyskaniu pewności, że możemy wziąć udział w licytacji — warto do niej przystąpić. Być może trafi nam się fajna nieruchomość, którą wyremontujemy i będziemy w niej szczęśliwi!

Treści zamieszczone na blogu ImmoBooking mają charakter wyłącznie informacyjny lub reklamowy i nie stanowią porady  prawnej, inwestycyjnej lub podatkowej. Informacje zawarte na blogu mogą nie uwzględniać wszystkich aspektów istotnych dla danego zagadnienia oraz mogą wyrażać indywidualną opinię właściciela serwisu. Jednocześnie informujemy, że materiały zamieszczone w serwisie stanowią utwory w rozumieniu przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.