PRZEWŁASZCZENIE NA ZABEZPIECZENIE

Często w branży, jaką są nieruchomości spotykamy się z pojęciem nieruchomości wywłaszczonej. I to pojęcie jest dla większości osób zrozumiałe. Rzadko jednak słyszymy o tym, że nieruchomość mogła zostać przewłaszczona. I tutaj pojawia się problem, gdyż wiele osób uważa, że jest to synonim słowa wywłaszczona. Nic bardziej mylnego! Nieruchomość przewłaszczona, w dodatku na zabezpieczenie to … no właśnie — także nie masz o tym zielonego pojęcia? Na czym polega? O tym dowiesz się w tym tekście.

Na samym początku warto wiedzieć, że w polskim prawie istnieje coś takiego, jak „Przewłaszczenie na zabezpieczenie”. Pełną definicję podaje nam art. 101 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o Prawie bankowym, a konkretniej paragraf 1: „Zabezpieczenie wierzytelności banku może być dokonane w drodze przeniesienia na bank przez dłużnika lub osobę trzecią, do czasu spłaty zadłużenia wraz z należnymi odsetkami i prowizją, prawa własności rzeczy ruchomej lub papierów wartościowych”, a także paragraf 2: „W przypadku gdy przeniesiona została własność rzeczy określonej co do gatunku lub zbioru rzeczy, dłużnik lub osoba trzecia obowiązani są wyodrębnić i oznaczyć rzecz lub zbiór rzeczy oraz - jeżeli umowa nie stanowi inaczej - prowadzić ewidencję zmian w zakresie przedmiotu przewłaszczenia”.

W uproszczeniu, jest to taka forma zabezpieczenia zadłużenia, polegająca na przekazaniu instytucji kredytowej lub osobie, prawa własności rzeczy należącej do dłużnika lub osoby trzeciej, która jednak pozostaje w jej posiadaniu i może nadal jej używać. Muszę jednak poinformować naszych czytelników o pewnym ważnym szczególe. Mianowicie — definicja przewłaszczenia na zabezpieczenie, która została podana w niniejszym artykule, a zaczerpnięta z prawa bankowego, które dopuszcza  jej zastosowanie wobec wierzytelności banku, nie występuje w polskim prawie. Dla wielu osób pozostaje to kwestia, która niezwłocznie wymaga uregulowania, jednak nikomu nie śpieszy się, by to zrobić, a byłoby to konieczne ze względu na fakt, iż w przypadku postępowania o przewłaszczeniu na zabezpieczenie, sądy opierają się na zdobytym wcześniej doświadczeniu w orzecznictwie takich spraw, a także na praktyce ich prowadzenia. 

Przewłaszczenie na zabezpieczenie najczęściej jest stosowane przy wzięciu pożyczek. Stanowi swego rodzaju gwarancję interesów wierzyciela, ale w rzeczywistości posiadanie i użytkowanie rzeczy, o której jest mowa w umowie pozostaje w ręku jego właścicieli — dłużników, chyba, że nie wywiążą się oni z umowy względem osoby, wobec której mają zobowiązanie, np. spłatę pożyczki. 

Istnieją obecnie dwie formy przewłaszczenia. Pierwsza to ta, w której wierzycielowi przekazywane jest prawo własności przez dłużnika. W tej sytuacji wierzyciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności z powrotem po spłacie wierzytelności, co wymaga spisania osobnej umowy, najlepiej w obecności notariusza w kancelarii. 

Z kolei druga forma to tzw. przewłaszczenie warunkowe. Polega ono na wprowadzeniu do zawartej umowy między wierzycielem a dłużnikiem specjalnego zapisu, którym jest warunek rozwiązujący. W rzeczywistości oznacza on przekazanie prawa własności byłemu dłużnikowi, w momencie spłaty zaciągniętego zobowiązania. Warto wiedzieć, iż w praktyce ta właśnie forma nie może być wykorzystana, gdy przedmiotem przewłaszczenia jest nieruchomość. 

Przechodząc do kwestii dotyczącej przewłaszczenia na zabezpieczenie w nieruchomościach — według ekspertów jest ona nie tyle niebezpieczna dla tej właśnie branży, gdyż może być jedną z dróg do obejścia bardzo restrykcyjnych przepisów, które dotyczą kwestii formalnych nabywania nieruchomości, a także samego handlu nieruchomościami. Jest to główny powód, dla którego banki, a także dobre fundusze hipoteczne nigdy nie zgadzają się na takie metody zabezpieczenia wierzytelności, ponieważ w przypadku braku postępowania egzekucyjnego i dochodzenia swoich praw własności, mogą pojawić się istotne problemy podczas postępowania sądowego. A za tym idzie utrata części własności, uzależniona od interpretacji zapisów w Kodeksie cywilnym. Ten z kolei, jak już informowałem, nie określa ściśle definicji przewłaszczenia na zabezpieczenie, sugerując się jedynie zapisem we wspomnianej ustawie o Prawie bankowym.

Więcej na temat przewłaszczenia na zabezpieczenie, możecie przeczytać w tym artykule: https://kancelaria-skarbiec.pl/publikacje/przewlaszczenie-zabezpieczenie.html. 

W tym rozwiązaniu, szczególnie  kontrowersyjne jest wykorzystanie nieruchomości jako przedmiotu zabezpieczenia, a związany z nim brak postępowania egzekucyjnego stawia dłużnika w niekorzystnej sytuacji, zwłaszcza gdy wartość jego nieruchomości lub rzeczy przewyższa zaciągnięte zobowiązanie. O wiele lepszym rozwiązaniem dla ochrony wierzytelności, z którego korzystają pożyczkodawcy jest zastaw lub hipoteka, ze względu na to, iż oba przypadki są uregulowane w polskich przepisach. Dodatkowym atutem jest to, że w razie dochodzenia swoich praw, będzie to o wiele łatwiejsze, ze względu na jasność obowiązujących przepisów, których orzecznictwo jest już nam znane. 

Jeżeli jednak dojdzie do sytuacji, w której będziemy mieć do czynienia z przewłaszczeniem na zabezpieczenie nieruchomości, wierzyciel będzie miał możliwość pominąć postępowanie egzekucyjne, a następnie sprzedać lub wynająć nieruchomość, zaliczając uzyskaną cenę na poczet spłaty zadłużenia. W przypadku hipoteki, dłużnik jest zdecydowanie lepiej chroniony przed utratą przedmiotu umowy, niż w przypadku przewłaszczenia na zabezpieczenie.

Jak widać polskie prawo, a w szczególności jego poszczególne rodzaje, kryją w sobie wiele zawiłości, które wymagają wyjaśnienia przez ekspertów. Jednym z nich jest niewątpliwie kwestia przewłaszczenia na zabezpieczenie. Warto więc, by specjaliści z dziedziny prawa budowlanego pochylili się nad tym rozwiązaniem, do czego ich gorąco zachęcam, bo być może są w gronie naszych czytelników.

Treści zamieszczone na blogu ImmoBooking mają charakter wyłącznie informacyjny lub reklamowy i nie stanowią porady  prawnej, inwestycyjnej lub podatkowej. Informacje zawarte na blogu mogą nie uwzględniać wszystkich aspektów istotnych dla danego zagadnienia oraz mogą wyrażać indywidualną opinię właściciela serwisu. Jednocześnie informujemy, że materiały zamieszczone w serwisie stanowią utwory w rozumieniu przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.