ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŚĆI

Wielu z naszych czytelników, którzy choć trochę są zainteresowani tematem — wiedzą, czym jest zasiedzenie nieruchomości. Z pewnością znajdą się również i tacy, który nie mają pojęcia, co tak naprawdę znaczy to słowo, a także jakie niesie za sobą konsekwencje w zakresie prawa mieszkaniowego. Ten artykuł odpowie na kluczowe pytania związane z zasiedzeniem nieruchomości oraz rozwieje Wasze wszelkie wątpliwości w tym temacie.

Zacznijmy od samego zwrotu „zasiedzenie”. Według prawa cywilnego jest to jeden ze sposobów nabycia nieruchomości. Dokładną definicję znajdziemy w Kodeksie cywilnym, a konkretniej w art. 172. Szczególnie zainteresować nas powinny dwa paragrafy:

• §  1. „Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)”.

• § 2. „Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Na pewno ciekawi naszych czytelników zwrot „posiadacz samoistny”. Kim jest? To właściciel danej nieruchomości czy obiektu. Ma pełne prawa nią dysponować, kierować i zarządzać. Jednym słowem - może z nią robić, co tylko chce. Trafnie określenie „posiadacza samoistnego” zdefiniował adwokat Adam Popławki ze Szczecina: „Włada on nieruchomością jak właściciel i zachowuje się jak właściciel — a przynajmniej powinien. Jeżeli dochodzi do  zasiedzenia nieruchomości, ta właśnie osoba ponosi przez dany okres wszelkie koszty związane z tą nieruchomością: naprawy, opłaty stałe, konserwacje, podatki”. 

Kolejną rzeczą, o której jest mowa w przepisach, to dwa okresy nabycia nieruchomości poprzez zasiedzenie: okres 20-stu, a także 30-stu lat. Mamy tutaj do czynienia z „dobrą i złą wiarą” . Spróbujmy najpierw pochylić się nad „zasiedzeniem w dobrej wierze”. Ma ono miejsce po upływie 20-stu lat ( UWAGA: musi to być okres nieprzerwany!). Jednak niezbędne są na to twarde dowody i regulacje zapisane w odpowiednich dokumentach, aby ostatecznie stwierdzić, że wzięcie takiej nieruchomości w posiadanie zaszło zgodnie z obowiązującymi przepisami i regulacjami w zakresie prawa. 

Przeciwieństwem jest nabycie nieruchomości poprzez „zasiedzenie w złej wierze”. W tym przypadku mamy do czynienia z osobą, która w chwili „nabycia” mieszkania czy domu wiedziała, że ono jej nie przysługuje, gdyż żyje jego prawowity właściciel. Takie nabycie w „złej wierze” ma również odniesienie do rzeczy ruchomych, takich jak: telefon komórkowy, sprzęt AGD, samochód, wartościowa biżuteria, będąca pamiątką rodzinną przekazywaną z pokolenia na pokolenie, dzieła sztuki: obrazy, rzeźby. Warto również wiedzieć, że nabycie takich rzeczy bez odpowiednich zezwoleń, a także dowodów: paragonów, gwarancji również można w świetle prawa zaliczyć do nabycia jakiejkolwiek rzeczy „w złej wierze”. 

Wróćmy jednak do tematu nieruchomości. Zasiedzenie obejmuje tylko i wyłącznie nieruchomości gruntowe, a także budynki trwale z gruntem związane np. gospodarstwa, lub części takich budynków — ale tylko w przypadku, kiedy odrębne przepisy świadczą o odrębnym od gruntu przedmiocie własności. Należy również pamiętać o tym, że nie ma żadnej możliwości, aby zasiedzieć część danej nieruchomości, np. jeden pokój w domu czy mieszkaniu. 

Zapewne pojawiają się w Państwa głowach pytania: „Dobrze, ale jak w takim razie przeprowadzić samą procedurę zasiedzenia?, Jak to udowodnić?, Dokąd się udać po pomoc?”! Spokojnie, już wszystko tłumaczę!

Jeden z ekspertów w zakresie prawa, trafnie opisuje, jak postępować w takiej sytuacji i jego słowa chciałbym tutaj przytoczyć, m jako poradę i wskazówkę działania: „Trzeba zacząć od skompletowania wszystkich dokumentów, które będą świadczyć o tym, iż nabyliśmy nieruchomość poprzez zasiedzenie. Następnie należy złożyć w sądzie rejonowym — do którego nabyta nieruchomość w zasiedzeniu jest przypisana — wniosek o zasiedzenie nieruchomości wraz z całą dokumentacją. Wszelkie formalności wraz z wnioskiem załatwiamy w wydziale cywilnym sądu. W składanym w sądzie wniosku należy wypełnić następujące rzeczy: wskazać dane wszystkich osób, których dotyczy postępowanie, dane określające nieruchomość, tj. adres administracyjny nieruchomości, kategorię użytku nieruchomości, powierzchnię użytku oraz numer księgi wieczystej nieruchomości. Warto również dla pewności i szybszego toku postepowania przedstawić odpis księgi wieczystej, a także wszelkie dokumenty świadczące o nieprzerwanym samoistnym posiadaniu danej nieruchomości, np. dowody wniesienia opłat i podatków wnoszonych na rzecz nieruchomości”.

Jeżeli nowy właściciel działał „w dobrej wierze”, co sąd stwierdzi w postępowaniu oraz po zapoznaniu się z dokumentacją, będzie on mógł cieszyć się z bycia prawowitym właścicielem nieruchomości. Natomiast, jeżeli w trakcie postępowania wyjdą na jaw niepodważalne na to  dowody, sąd może stwierdzić nabycie „w złej wierze”. W tym przypadku prawowity właściciel ma prawo do roszczeń i wszczęcia przez siebie osobnego postępowania. Podczas trwania takiego procesu warto skorzystać z mediacji i pomocy wykwalifikowanych specjalistów, którzy pomogą dojść do porozumienia między prawowitym właścicielem, a osobą, która chce nabyć jego nieruchomość poprzez zasiedzenie. Więcej na temat składania wniosku oraz samego procesu w sprawach o zasiedzenie nieruchomości przeczytacie w tym artykule: https://bezprawnik.pl/zasiedzenie-nieruchomosci-3/. 

Jak widać, zasiedzenie nieruchomości i stwierdzenie jej nabycia nie jest wcale takie proste, jak się wydaje. By stwierdzić sam fakt „zasiedzenia” należy spełnić wiele istotnych warunków, a także przejść odpowiednie postępowanie w sądzie. 

Pragnę również przypomnieć naszym czytelnikom, by pamiętali o tym, że tego typu sprawy mogą się przeciągać, jeżeli zgłosi się prawowity właściciel nieruchomości, który swoimi staraniami będzie chciał nam zablokować postępowanie i możliwość stwierdzenia aktu zasiedzenia. Warto więc wcześniej, nie tylko przygotować odpowiednie dokumenty, ale również dokonać ich analizy pod kątem ewentualnych roszczeń właściciela nieruchomości. Jeżeli zrobimy to wraz z odpowiednim specjalistą w tej dziedzinie, możemy mieć pewność pomyślnego przebiegu rozprawy w sądzie rejonowym. 

Treści zamieszczone na blogu ImmoBooking mają charakter wyłącznie informacyjny lub reklamowy i nie stanowią porady  prawnej, inwestycyjnej lub podatkowej. Informacje zawarte na blogu mogą nie uwzględniać wszystkich aspektów istotnych dla danego zagadnienia oraz mogą wyrażać indywidualną opinię właściciela serwisu. Jednocześnie informujemy, że materiały zamieszczone w serwisie stanowią utwory w rozumieniu przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.