NOWE OBOWIĄZKI RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

Zakup nieruchomości to wcale nie jest łatwy i szybki proces — chociaż niektórym się wydaje, że tak właśnie jest. Rzeczywistość jest zupełnie inna zwłaszcza wtedy, kiedy do zakupu nieruchomości potrzebne jest wzięcie kredytu. Od decyzji banku zależy, czy go otrzymamy. Z kolei sprzedaż nieruchomości również jest procesem uzależnionym od wielu czynników. Żeby dobrze oszacować wartość nieruchomości i tego, co w sobie posiada i ile możemy za nią otrzymać pieniędzy — warto zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego. I właśnie o nich opowiem w dzisiejszym tekście, a właściwie to obowiązkach, którym im przybyło. Wszystko za sprawą nowych przepisów!

Zdaniem ekspertów zmiany, które weszły w życie, a dotyczą wyceny nieruchomości, umożliwiają coraz lepsze i sprawniejsze działania, które wykonują rzeczoznawcy majątkowi. Choć Ci ostatni przyjęli wprowadzenie zmian — nowych przepisów — bez wielkiej radości. Czy mamy więc powody do zmartwień jako osoby, które chcą skorzystać z usług takiego rzeczoznawcy majątkowego?

Za zmiany w przepisach regulujących zawód rzeczoznawcy majątkowego odpowiedzialne jest oczywiście Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które wprowadziło w życie nowe rozporządzenie z dnia 9 września b.r., które zastąpiło dotychczas obowiązujące rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W momencie, kiedy zapytano rządzących o powód takiej decyzji, w wielu dotychczasowych odpowiedziach przewijała się kwestia dotycząca nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dokonano w niej kluczowych zmian, przykładowo warto przywołać kwestię taką, że zmieniono organ wydający decyzję o danym rozporządzeniu. Takie rozporządzenie może wydać tylko organ władzy, który zajmuje się daną dziedziną, np. rozporządzenie o turystyce wyda Ministerstwo Sportu i Turystyki, o zmianach w zakresie służby zdrowia świadczonej w szpitalach wyda Ministerstwo Zdrowia itd.

Co więcej, osoby odpowiedzialne za projekt rozporządzenia zwróciły uwagę na fakt, iż rozporządzenie dotychczas obowiązujące z 2004 roku, pozostawiało „dużo do życzenia” i umożliwiało zbyt swobodną interpretację danej kwestii, a za tym szła niedokładność w pracy i błędy przy dokumentacji prowadzonej przez rzeczoznawców majątkowych. Mogły również prowadzić do błędów w samym procesie wyceny nieruchomości, w tym istotnych błędów metodologicznych. Od teraz ma się to zmienić. W jaki sposób?

Najważniejsze zmiany, o których powinni dowiedzieć się nasi czytelnicy, są następujące:

• Zmiany w rozporządzeniu mają na celu zwiększenie wiarygodności i przejrzystości wyceny nieruchomości,
• Od 5 września 2023 r. wycena nieruchomości komercyjnych będzie opierać się na metodzie dochodowej — uwzględnia ona przyszłe wpływy z najmu lub sprzedaży nieruchomości,
• Rzeczoznawca majątkowy będzie miał obowiązek dokonać analizy rynku nieruchomości przed rozpoczęciem wyceny nieruchomości,
• Zleceniodawca wyceny będzie miał obowiązek przedstawić rzeczoznawcy majątkowemu wszystkie istotne informacje dotyczące nieruchomości, w tym dokumenty potwierdzające stan prawny nieruchomości.

Oczywiście są także inne istotne kwestie, które są zapisane w nowym rozporządzeniu. Jest tam szczegół istotny, jeżeli chodzi o samo dokonanie oględzin nieruchomości. Dotychczasowe przepisy nie mówiły jasno, w jakiej formie mają być dokonywane takie oględziny — nie wskazano ściśle trybu, w jakim powinny się one dokonywać. Wskutek czego wiele takich oględzin nieruchomości było wykonywane przez rzeczoznawców za pomocą połączenia zdalnego z osobą, która fizycznie była na miejscu oględzin i pokazywała poprzez kamerkę poszczególne elementy.  Inna grupa rzeczoznawców, skłaniała się tylko i wyłącznie za opcją dokonywania oględzin w trybie stacjonarnym i to osobiście przez samego rzeczoznawcę. I taka powinna być jedyna dopuszczalna forma.

Została również wprowadzona nowa metoda wyceny nieruchomości gruntowych. Dotyczy to tych nieruchomości, które obejmuje użytkowanie wieczyste, a wycena w nowej metodzie, opiera się o wzór zawarty w rozporządzeniu. UWAGA: metoda jest dopuszczalna tylko i wyłącznie w sytuacji, kiedy nie jest możliwe zastosowanie metody wyceny porównawczej lub pozostałościowej.

W tekście zostały poruszone tylko najistotniejsze kwestie, których dotyczy nowe rozporządzenie ściśle regulujące nowy zakres obowiązków rzeczoznawcy majątkowego. Warto więc zajrzeć do jakiegoś innego źródła, a najlepiej na stronę ISAP — Internetowy System Aktów Prawnych, gdzie możemy zaznajomić się z nowym rozporządzeniem i wszelkimi kwestiami jego dotyczącymi, a także sprawdzić różnice z poprzednim rozporządzeniem z 2004 roku w najdokładniejszy sposób:  https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20230001832.

Zmiany jak widać, były istotne, gdyż w sposób jasny i klarowny określają wszystkie kwestie, które musi wykonać w swojej pracy rzeczoznawca majątkowy, a także jego klienci. Warto więc zaznajomić się dokładniej z tym dokumentem, do czego gorąco zachęcam czytelników naszego bloga!

Treści zamieszczone na blogu ImmoBooking mają charakter wyłącznie informacyjny lub reklamowy i nie stanowią porady  prawnej, inwestycyjnej lub podatkowej. Informacje zawarte na blogu mogą nie uwzględniać wszystkich aspektów istotnych dla danego zagadnienia oraz mogą wyrażać indywidualną opinię właściciela serwisu. Jednocześnie informujemy, że materiały zamieszczone w serwisie stanowią utwory w rozumieniu przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.