Wycena nieruchomości — domu czy mieszkania, to nic innego jak określenie jej wartości cenowej pod względem materialnym. Najczęściej robi się to przed sprzedażą dotychczasowego miejsca zamieszkania, w celu uzgodnienia kwoty, którą mogliby zapłacić przyszli nabywcy. Można też zrobić wycenę swojej nieruchomości z ciekawości, ale pojawiają się sytuacje, kiedy taka wycena jest wymagana. Kiedy jest to konieczne i na co zwrócić uwagę przy sporządzaniu wyceny?
Cały proces wyceny nieruchomości rozpoczyna się od zawarcia umowy z rzeczoznawcą majątkowym. By być takim rzeczoznawcą, trzeba zdobyć specjalne uprawnienia, które nadaje Minister Rozwoju i Technologii. Osoby, które nie posiadają odpowiednich kwalifikacji, a zostaną przyłapane na oszustwie i świadczeniu takich usług, będą zagrożone kara grzywny do 50 000 zł. Wróćmy jednak do samego procesu wyceny. Po zawarciu wspomnianej umowy następuje określenie przez rzeczoznawcę celu wyceny. Można jej dokonać nie tylko przy okoliczności sprzedaży nieruchomości, czy sprawdzenia, jaką ona ma wartość. Pomoc rzeczoznawcy majątkowego jest konieczna np. w przypadku ustalania wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, zbywania nieruchomości będących własnością publiczną, czy w sporach sądowych dotyczących nieruchomości — w tych przypadkach tylko i wyłącznie rzeczoznawca majątkowy może być biegłym sądowym z zakresu wyceny nieruchomości.
Kiedy już rzeczoznawca określi cel wyceny naszej nieruchomości, przystępuje do dokonania analizy, równocześnie porównując wyceniany przez siebie lokal/dom z innymi przypadkami, które były analogiczne do wyceny, którą się teraz zajmuje. Po dokonaniu niezbędnych działań i opracowaniu szczegółów rzeczoznawca dokonuje sporządzenia operatu szacunkowego, który jest bardzo ważnym i niezbędnym dokumentem urzędowym, ułatwiającym załatwienie wielu istotnych formalności, np. w sytuacji, kiedy decydujemy się na kredyt hipoteczny, niezbędne jest okazanie dokumentu operatu szacunkowego. Ma on większą wartość niż wycena uproszczona, która z kolei podaje tylko przybliżoną wartość naszej nieruchomości.
Operat szacunkowy może być sporządzony zarówno w formie pisemnej, jak i elektronicznej. Jak czytamy na stronie: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/wycena-nieruchomosci: „Jest on ważny przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia,jeśli w tym okresie nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości. Po tym czasie operat szacunkowy może być nadal wykorzystywany, ale tylko po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Musi być to rzeczoznawca majątkowy, który sporządził ten dokument. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego obejmuje kolejne 12 miesięcy liczone od dnia upływu jego „pierwotnego okresu ważności”. Potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego można dokonać tylko jeden raz, czyli „ważność” operatu szacunkowego może być „wydłużona” maksymalnie do 24 miesięcy od daty jego sporządzenia”.
Rzeczoznawca majątkowy może określić nieruchomość na podstawie trzech rodzajów wartości: rynkowej, odtworzeniowej i katastralnej. Wartość rynkowa to przybliżona kwota, jaką w dniu wyceny możemy uzyskać za sprzedaż naszej nieruchomości.
Mówiąc o wartości odtworzeniowej nieruchomości, jest ona określana, gdy wycena dotyczy nieruchomości niewystępujących na rynku. Wartość odtworzeniową stosuje się również wówczas, gdy ma ona oparcie w przepisach szczególnych, np. w przepisach regulujących obowiązkowe ubezpieczenie budynków od ognia i innych zdarzeń losowych, a także przy określaniu wartości nieruchomości dla celów jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Odszkodowanie obliczane tą metodą powinno pozwolić na doprowadzenie nieruchomości do stanu sprzed szkody, czyli nowego, ale nie ulepszonego.
Wartość katastralna z kolei, nie jest dotychczas ustalana, gdyż w Polsce nie rozpoczęto procesu powszechnej taksacji nieruchomości. Pisaliśmy o tym przy okazji podatku katastralnego: https://immobooking.pl/szczegoly-artykulu/88/PODATEK-KATASTRALNY-INFORMACJE-W-POLSCE/.
W tytule niniejszego artykułu jest także mowa o koszcie wyceny nieruchomości — przy jej obliczaniu i ustalaniu, rzeczoznawca musi kierować się przepisami prawa, które nie tylko określają, do jakiej wartości przypisać naszą nieruchomość, ale także odpowiednie podejścia, metody i techniki musi w tym celu zastosować. Na stronie gov.pl w zakładce Ministerstwa Rozwoju i Technologii — wycena nieruchomości, znajdziemy szczegółowy opis dotyczący kosztów wyceny: „Warunki zlecenia (w tym wysokość wynagrodzenia) za sporządzenie wyceny nieruchomości, ustalane są pomiędzy klientem a rzeczoznawcą (nie obowiązują "cenniki korporacyjne"). Wyjątkiem są sprawy sądowe, w których to sądy decydują o tym, kto i w jakim zakresie ponosi koszty wynagrodzenia biegłego.
Rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość zgodnie ze zleceniem, jednakże związany jest jednocześnie zasadami wyceny wynikającymi z przepisów. Możliwe jest również, aby rzeczoznawca sporządził dla klienta opracowanie lub ekspertyzę zgodną z takim zleceniem (mówimy wówczas o określeniu wartości na potrzeby indywidualnego inwestora, co powinno zostać wyraźnie zaznaczone w dokumencie, który rzeczoznawca majątkowy wykona).
Klient może oczekiwać od rzeczoznawcy dyskrecji, etycznego i bezstronnego postępowania, oraz sporządzenia wyceny nieruchomości ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru czynności wykonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego”.
Obecnie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego mają następujące kwoty: wycena działki budowlanej pod budownictwo jednorodzinne dla osoby fizycznej: 800 zł, wycena domu jednorodzinnego: 750–1200 zł, wycena domu wielorodzinnego: powyżej 2000 zł, wycena mieszkania: 600–650 zł. Wycena jest uzależniona od wielu czynników i wartości danej nieruchomości, a także od strony odpowiednich przepisów prawnych.
Mimo wszystko warto skorzystać z takiej usługi, wcześniej sprawdzając informacje o rzetelnym rzeczoznawcy majątkowym, który będzie profesjonalistą w swoim zawodzie i wykonuje rzetelnie swoją pracę i powierzone mu obowiązki, a nie jest oszustem, który wyłudzi od nas pieniądze, wydając fałszywe zaświadczenie, przez które będziemy mieli kłopoty. Trzeba podejść do sprawy odpowiedzialnie, o co apeluję i proszę czytelników naszego bloga!
Treści zamieszczone na blogu ImmoBooking mają charakter wyłącznie informacyjny lub reklamowy i nie stanowią porady prawnej, inwestycyjnej lub podatkowej. Informacje zawarte na blogu mogą nie uwzględniać wszystkich aspektów istotnych dla danego zagadnienia oraz mogą wyrażać indywidualną opinię właściciela serwisu. Jednocześnie informujemy, że materiały zamieszczone w serwisie stanowią utwory w rozumieniu przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.
Mateusz WałachRedaktor Naczelny ImmoBooking.pl
Specjalista od tworzenia wyjątkowych treści popartych faktami. Uwielbiam dobrą kuchnię, spotkania z przyjaciółmi, a branża nieruchomości jest moją prawdziwą pasją.